证券时报记者  朱听武

1月17日，备受市集怜惜的首单城市更新形状——中原金隅智造工厂REIT发布公告，由于公众投资者累计有用认购畛域越过驱动召募畛域上限，晓示公众投资者发售部分提前罢了召募并进行比例配售。

本年以来，依然出现了多只刊行首日便被投资者抢光的REITs“日光基”。国泰君安济南动力供热REIT、易方达华威农贸市集REIT，原本的召募期均为1月6日至7日，但齐仅发售了一天。国泰君安济南动力供热REIT发售成果公告泄露，公众投资者有用认购基金份额数目为122.02亿份，是公众发售驱动基金份额的813.44倍，创下公募REITs公众认购倍数历史新高。

罢了最新，尚有汇添富上海地产租出住房REIT、南边顺丰仓储物流REIT、创金合信首农产业园REIT、华泰紫金苏州恒泰租出住房REIT、中银中外运仓储物流REIT等5只REITs还处在首发受理、响应和问询阶段。

1  年后超概况REITs居品上升

2020年4月，中国证监会、国度发改委发布《对于鼓动基础表率领域不动产投资信赖基金（REITs）试点关连责任的见告》，绮丽着基础表率公募REITs试点崇拜启动。2021年6月，首批9只基础表率公募REITs在沪深走动所上市。

2024年是公募REITs大年，市集常态化刊行加快，现在全市集已上市公募REITs居品达58只。数据泄露，2024年刊行的公募REITs数目达到29只，募资畛域655亿元，新发数目是当年三年的总数。

二级市集弘扬也较为亮眼，2024年REITs居品平均涨幅11.48%，其中中原北京保险房REIT、中金厦门安堵REIT、嘉实中国电建清洁动力REIT当年涨幅均超40%。

公募REITs类金钱竖立的价值日益突显。步入2025年，在权利市集弘扬欠安的布景下，中证REITs全收益指数上升3.08%，其间58只REITs居品中有47只赢得正收益，占比超概况，华泰南京建邺REIT、中原大悦城生意REIT的涨幅居前，折柳上升11.96%和10.33%。从REITs合手有形状标类型来看，2025年以来，园区基础表率、花消基础表率、保险房类REITs涨幅居前。

2  折溢价分化较为彰着

当市集上对REITs的需求繁盛，而供给相对不实时，投资者雅瞻念以高于金钱净值的价钱买入，容易出现升水情况，意味着其对该REITs的畴昔收益预期较高。反之，则为贴水。

现时REITs行情合手续火热，各居品溢折价征象也绝顶彰着。罢了最新收盘，溢价率最高的基金为中原北京保险房REIT，升水率高达53.19%；中金厦门安堵保险性租出住房REIT升水率为51.71%；嘉实中国电建清洁动力REIT、银华绍兴原水水利REIT、红土立异深圳东谈主才安堵REIT的升水率均越过40%。

贴水方面，中原中邦交建高速REIT贴水率越过45%，中金安徽交控REIT、吉利广州交投广河高速公路REIT等20只基金也有不同过程的折价。

溢价的居品主要集聚在保险性租出住房、动力基础表率、花消基础表率及生态环保类形状；折价的居品主如若交通基础表率、仓储物流类方向。

吉利证券指出，保险房、环保关连方向谋略功绩较为踏实，更受竖立型资金怜惜，是以这些领域的REITs容易出现升水；而产业园、仓储物流领域因谋略压力较大，其REITs可能会出现贴水，投资者竖立时会更严慎。

华宝证券也以为，尽管2024年公募REITs二级市集全体弘扬优异，但不同业业之间的弘扬仍有分化，提出要点怜惜踏实性与详情趣较高的金钱类型，同期不雅察经济竖立以及部分行业筑底企稳情况。

3  REITs市集有望进一步扩容

REITs金钱受热捧主要有以下几点原因：一是宏不雅经济与市集环境成分。中债国债10年期到期收益率自2024年12月以来下行超30个基点，无风险利率的镌汰，使得REITs行动固定收益类金钱的招引力大幅提高。

二是REITs自己具有诸多上风。居品具有收益踏实、风险相对适中及金钱组合散播风险等特色。REITs具有高频高比例分成的特色，已上市公募REITs居品2024年全年分成104次，分成金额统共83.95亿元。另外，REITs的底层金钱丰富种种，通过金钱组合的多元化，散播投资风险。

三是计谋与市集发展成分。2024年关连部门发布了救助公募REITs市集扩容的计谋，为优质基础表率形状提供更多资金救助。2024年，首批花消REITs、首只水利REIT、首只跨海大桥REIT刊行上市，首只农贸市集REIT、首只热能REIT讲述获批并上市。REITs基础金钱类型不断丰富，市集在合手续扩容与立异，称心了市集多元化投资需求。

四是投资者偏好成分。对于机构投资者和高净值客户，REITs行动与股票、债券等并排的金融金钱，丰富了金钱竖立的种类。另外，投资者的理念也在回荡，越来越意志到REITs在金钱竖立中的病笃性和私有价值。

中金基金暗意开yun体育网，2025年奉陪计谋的进一步完善和市集的逐渐老到，REITs市集畛域有望不绝扩大。常态化刊行机制下，瞻望将有更多领域的“首单”形状纳入公募REITs刊行范围，文旅基础表率、养老、数据中心等领域有望迎来新的打破，REITs市集有望进一步提质扩容。